Loi Climat : Interdiction de Location des Passoires Thermiques
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 marque un tournant majeur dans la politique énergétique du logement en France. Elle instaure un calendrier d’interdiction progressive de mise en location pour les logements les plus énergivores, communément appelés passoires thermiques.
Pour les propriétaires bailleurs concernés, comprendre ces nouvelles obligations et anticiper les travaux de rénovation devient une priorité absolue pour préserver la rentabilité de leur investissement locatif.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Définition et classification
Une passoire thermique désigne un logement dont la consommation énergétique est excessive selon les critères du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Sont considérés comme passoires thermiques les logements classés :
- Classe F : consommation entre 331 et 420 kWh/m²/an
- Classe G : consommation supérieure à 420 kWh/m²/an
L’ampleur du parc concerné
En France, les passoires thermiques représentent un enjeu considérable :
| Catégorie | Nombre de logements | Part du parc |
|---|---|---|
| Logements classés F | ~2,6 millions | ~8% |
| Logements classés G | ~2,4 millions | ~7% |
| Total passoires thermiques | ~5 millions | ~15% |
Ces logements se concentrent principalement dans :
- Le parc locatif privé ancien
- Les zones rurales et petites villes
- Les copropriétés des années 1950-1980
Caractéristiques typiques des passoires thermiques
Les passoires thermiques présentent généralement :
- Une isolation insuffisante ou inexistante (combles, murs, sols)
- Un simple vitrage ou double vitrage ancien
- Un système de chauffage vétuste (convecteurs électriques, chaudière fioul)
- Une ventilation naturelle ou défaillante
- Des ponts thermiques importants
Le calendrier des interdictions de location
Mesures déjà en vigueur
Depuis août 2022 et janvier 2023, plusieurs restrictions s’appliquent déjà :
| Date | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers | Classes F et G |
| 1er janvier 2023 | Interdiction de location | Classe G+ (> 450 kWh/m²/an) |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de location | Classe G entière |
Calendrier des prochaines échéances
La loi prévoit une montée en puissance progressive des interdictions :
| Date d’effet | Logements concernés | Seuil de consommation |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Classe G | > 420 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2028 | Classe F | > 330 kWh/m²/an |
| 1er janvier 2034 | Classe E | > 250 kWh/m²/an |
Ce que signifie “interdiction de location”
L’interdiction ne concerne pas les baux existants mais la mise en location :
- Les nouveaux contrats de bail ne peuvent plus être signés
- Les renouvellements de bail par tacite reconduction restent possibles
- En revanche, un nouveau locataire ne peut pas être trouvé
Cas particulier : si le bail en cours arrive à échéance et que le locataire quitte le logement, celui-ci ne pourra pas être reloué sans travaux préalables.
Le critère de décence énergétique
La notion de logement décent
La loi Climat introduit un nouveau critère dans la définition du logement décent : la performance énergétique. Un logement est désormais considéré comme indécent s’il ne respecte pas le seuil de performance énergétique en vigueur.
Évolution des seuils de décence
| Période | Seuil de décence énergétique |
|---|---|
| Avant 2023 | Pas de critère énergétique |
| 2023-2024 | Maximum 450 kWh/m²/an (G+) |
| 2025-2027 | Maximum 420 kWh/m²/an (sortie de G) |
| 2028-2033 | Maximum 330 kWh/m²/an (sortie de F) |
| À partir de 2034 | Maximum 250 kWh/m²/an (sortie de E) |
Conséquences du critère de décence
Un logement énergétiquement indécent expose le bailleur à plusieurs risques :
- Impossibilité de signer un nouveau bail
- Demande de mise en conformité par le locataire
- Réduction de loyer ordonnée par le juge
- Dommages et intérêts en cas de préjudice
Conséquences pour les propriétaires bailleurs
Le gel des loyers
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une révision de loyer, même en cas de :
- Changement de locataire
- Travaux d’amélioration
- Clause d’indexation dans le bail
Cette mesure s’applique dans toutes les zones, y compris les zones tendues où l’encadrement des loyers ne s’applique pas.
Sanctions en cas de location non conforme
Si un propriétaire met en location un logement interdit :
| Situation | Recours du locataire |
|---|---|
| Logement indécent constaté | Demande de travaux à l’amiable |
| Refus du bailleur | Saisine de la commission départementale de conciliation |
| Échec de la conciliation | Action en justice |
| Décision de justice | Travaux imposés + réduction de loyer + dommages et intérêts |
Impact sur la valeur du bien
Les passoires thermiques subissent une décote significative sur le marché immobilier :
| Classe DPE | Décote moyenne à la vente |
|---|---|
| F | -5% à -10% |
| G | -10% à -20% |
| G+ | -15% à -25% |
Cette décote reflète :
- L’impossibilité de louer le bien
- Le coût des travaux à prévoir
- Les contraintes réglementaires croissantes
Solutions pour les propriétaires
Option 1 : Rénover le logement
C’est la solution privilégiée par la loi. Les travaux de rénovation énergétique permettent d’améliorer le DPE et de maintenir le bien en location.
Travaux prioritaires pour sortir de la catégorie passoire thermique
| Travaux | Gain potentiel sur le DPE |
|---|---|
| Isolation des combles | +1 classe |
| Isolation des murs (ITE) | +1 à 2 classes |
| Remplacement du chauffage | +1 classe |
| Changement des fenêtres | +0,5 classe |
| Installation VMC | +0,5 classe |
| Rénovation globale | +3 à 4 classes |
Financement des travaux
Les principales aides disponibles :
- MaPrimeRénov’ : jusqu’à 63 000 € pour une rénovation globale
- CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : primes des fournisseurs d’énergie
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €
- TVA réduite : 5,5% au lieu de 20%
Bonus bailleur : MaPrimeRénov’ propose un bonus de 10% pour les propriétaires bailleurs qui font sortir leur bien de la catégorie passoire thermique.
Option 2 : Vendre le bien
La vente reste possible mais implique :
- L’affichage obligatoire du DPE dans l’annonce
- La réalisation d’un audit énergétique obligatoire pour les F et G
- Une probable négociation à la baisse du prix
Option 3 : Changer l’usage du bien
Certains propriétaires optent pour des alternatives à la location classique :
- Location saisonnière (meublé de tourisme) : non soumise aux mêmes règles
- Transformation en local commercial : autres réglementations applicables
- Occupation personnelle : pas de contrainte de décence
Attention : ces alternatives peuvent être encadrées localement (autorisations, quotas).
Exceptions et dérogations
Bâtiments protégés
Sont exemptés ou peuvent bénéficier de dérogations :
- Monuments historiques classés ou inscrits
- Bâtiments situés en site patrimonial remarquable
- Logements où les travaux auraient un impact architectural majeur
Impossibilité technique
Une dérogation peut être accordée si les travaux sont :
- Techniquement impossibles (ex : isolation d’un mur mitoyen)
- Juridiquement impossibles (refus en assemblée générale de copropriété)
- Économiquement disproportionnés (coût > 50% de la valeur du bien)
Copropriétés
Pour les appartements en copropriété :
- Les travaux sur parties communes nécessitent un vote en AG
- Le copropriétaire peut demander une autorisation de travaux à ses frais
- En cas de refus répété de la copropriété, une dérogation peut être sollicitée
Comment anticiper les échéances ?
Pour les propriétaires de logements G
Échéance 2025 (en vigueur) :
- Faire réaliser un DPE récent si le vôtre date d’avant juillet 2021
- Obtenir un audit énergétique pour identifier les travaux prioritaires
- Solliciter des devis auprès d’artisans RGE
- Déposer une demande MaPrimeRénov’ avant de commencer les travaux
- Réaliser les travaux et obtenir un nouveau DPE
Pour les propriétaires de logements F
Échéance 2028 :
- Vous disposez encore de quelques années, mais n’attendez pas la dernière minute
- Les aides actuelles sont généreuses – elles pourraient diminuer
- Les artisans RGE seront très sollicités à l’approche des échéances
Pour les propriétaires de logements E
Échéance 2034 :
- Anticipez dès maintenant si vous envisagez des travaux
- Profitez des aides actuelles pour améliorer votre bien
- Un logement bien classé se vendra ou se louera mieux
Conclusion
La loi Climat et Résilience transforme profondément le marché locatif français. Pour les propriétaires de passoires thermiques, l’alternative est claire : rénover ou ne plus louer.
Si l’investissement initial peut sembler important, les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) permettent de réduire significativement le reste à charge. À terme, un logement rénové sera non seulement conforme à la réglementation, mais aussi plus attractif pour les locataires et valorisé sur le marché immobilier.
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